Gute Mieter und warum das mehr mit dem Vermieter als den Bewerbern zu tun hat

Hi und herzlich willkommen zur heutigen Ausgabe von Nunc für Hausverwaltungen!

Heute sprechen wir über ein ganz wichtiges Thema: Neuvermietung!

Was macht einen guten Mieter aus und wie finde ich ihn?

Eigentlich total easy: Jemand der zuverlässig die Miete zahlt und am Ende des Vertrags zuverlässig wieder auszieht und die Wohnung in einem akzeptablen Zustand hinterlässt.

Die jeweiligen Punkte kann man auch relativ einfach und zuverlässig prüfen: langfristige Anstellung, Gehaltsnachweise, positive Schufa, Mietschuldenfreiheitsempfehlung und unter Umständen noch eine Referenz vom Vormieter.

Damit ist eigentlich alles geklärt! Dokumente prüfen, Mieter zur Besichtigung einladen und den besten Kandidaten einen Mietvertrag anbieten.

Job erledigt, oder?

Für eine 0815 Hausverwaltung ja. Für uns in der Nunc Community einen höheren Anspruch haben, geht es jetzt erst los! (PS: schaut gerne in unsere WhatsApp Community, da können wir uns bei akuten Fragen untereinander helfen)

Uns reicht durchschnittlich nicht. Wir wollen einen ausgezeichneten Job machen, wir wollen den Eigentümer proaktiv unterstützen, wir wollen ihm oder ihr das Leben leichter und besser machen, damit wir uns gegen all die anderen Angebote durchsetzen können, damit wir als Nr. 1 am Markt stehen können.

Das hat auch Auswirkungen darauf, wie wir Neuvermietung machen. Wir wollen nicht nur irgendeinen Mieter finden, der okay und zuverlässig ist.
Dafür müssen wir verstehen, was der Eigentümer überhaupt will. Nicht nur im Sinne von Bauchgefühl und sozialem Milieu, sondern vielmehr die große Frage: Warum gehört ihm die Immobilie überhaupt?

Er hat die Immobilie gekauft oder geerbt, um damit Geld zu verdienen! (zumindest in den allermeisten Fällen)
Einige wollen passiv Geld verdienen, andere wollen ihr Vermögen vergrößern, wieder andere beziehen eine Rente aus den Mieteinnahmen oder sehen in der Anlage in Zukunft ihre Altersvorsorge.

In allen Fällen sind die Eigentümer daran interessiert (in gesundem Maße und mit gesundem Risiko) ihre Rendite zu steigern.

Deutschland ist ein Land der Mieter. Wir haben unzählige Vorschriften, Regelungen und Verpflichtungen. Trotzdem versuchen die Eigentümer profitorientiert unterwegs zu sein.

Es bietet sich also für Dich als Hausverwalter an, das Mietverhältnis für den Eigentümer so zu gestalten, dass er oder sie eine gute Grundlage für das Geldverdienen hat.

Ein Werkzeug was wir z. B. gerne benutzen sind befristete Mietverträge in Berlin. Eine Befristung hilft, dass Mieter ihren Vertrag nicht für 30 Jahre behalten (in Berlin keine Seltenheit) und keine effektive Mieterhöhung möglich ist, sondern dass nach dem jeweiligen Ablauf eine Anpassung an das jetzt geltende Mietniveau möglich ist.

Dabei gibt es einige Punkte zu beachten, die wir in einer künftigen Ausgabe zu kurzfristigen Mietverträgen behandeln werden.

Hier abonnieren, um die Ausgabe zu bekommen:

Ein anderes Werkzeug ist die Staffelmiete. Anders als bei einem klassischen Mietvertrag, wo die Mieterhöhung immer begründet werden muss, kann man in einem Staffelmietvertrag im Vorhinein eine Erhöhung festlegen. Man muss beachten, dass die jeweilige Mietstaffel trotzdem unterhalb der Mietbremse bleiben müssen, sodass es trotzdem nur begrenzt eine Erhöhung ermöglicht.

Auf die Staffelmiete werden wir auch in einer künftigen Ausgabe eingehen.

Die beiden Punkte sollen nur exemplarisch dafür stehen, was für Werkzeuge möglich sind. Du als Hausverwalter weißt vermutlich auch schon davon. Der echte Wert entsteht aber dabei, Deinen Eigentümer zu verstehen.

Es ist wichtig, dass Du, sobald Du einen neuen Kunden aufnimmst ein Screening mit ihm machst. Es ist wichtig zu verstehen, welche Ziele er mit der Immobilie verfolgt.

Hier sind einige Leitfragen:

• Was sind Deine Gewinnabsichten mit der Immobilie die nächsten 3, 10, und 20 Jahre?

• Möchtest Du lieber Hands-Off passiv Geld verdienen oder zusammen mit uns aktiv Dein Vermögen aufbauen?

• Ist das eins von wenigen Objekten oder Teil eines großen Portfolios?

• Wenn viele, brauchst Du bei den anderen Objekten auch Unterstützung, damit Du Dich auf Expansion fokussieren kannst?

• Planst Du Modernisierungen oder andere Maßnahmen in der Zukunft?

• Wenn nein, können wir Dich dabei unterstützen? Wir haben n anderen Klienten schon geholfen die Mieteinnahmen um x% durch xT€ Investitionen zu steigern. (auch hier gehen wir in einer künftigen Folge drauf ein)

Mit diesen Fragen und vor allem auch Antworten wirst Du relativ schnell einen guten Überblick bekommen, was der Eigentümer für Pläne hat und wie Du Dich dazu positionieren kannst.

Wenn Du Hilfe bei der Umsetzung brauchst, wir bei Nunc bieten Dir kostenlose Coachings für Eigentümerstrategie an. Du kannst Dich hier dafür bewerben: https://tally.so/r/nGjkYz

Das wars für heute von uns!
Wir sind Nunc für Hausverwaltungen und wir helfen Dir der bestmögliche Hausverwalter zu werden, damit die Kunden bei Dir Schlange stehen!

Bis zum nächsten Mal
Nicolai